任志强：真有大量闲置的土地吗
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简介:
安邦信息中用统计局公布的开发商购置土地而减去统计中完成土地开发的面积计算出自20000—2009年合计购置33万公顷，完成土地开发21万公顷，尚有12万公顷的雪藏土地面积。并且由此对比2009年完成土地开发的面积为2.3万公顷，得出还有可供五、六年开发的土地储备。由此引发了网络上的大量转载于评论，也成为了许多媒体包括手机报的头条新闻和炒作的题材，甚至连赵晓教授也微波上转发和评论。
遗憾的是这两个数据之间根本就没有任何前后顺序的关联性，也不是并列的关系。
在安邦与一般民众的理解中，会从字面理解统计的内涵，如购置面积的数据，是指土地出让合同中标明的土地购买数量，而完成土地开发面积则是从非净地通过开发变成七通一平的净地的数量。这个数据中包括了已购置的非净地出让中的面积，也包括了未购置的土地的一级开发面积（但不包括政府土地一级开发的面积），用已购置面积与完成土地开发面积减差必然造成市场的极大误解。
购置面积对应的应是竣工面积，并要计算其中的生产周期。如法律与合同通常会约定二年之内必须开工，这个两年的土地储备是给开发商保留的设计、规划、审批的周期。一般的企业从市场调查、定位、规划、设计、审批、审图、招投标等合理程序看要一年半左右的周期，快的一般也要九个月的周期。因此两年之内的储备为合理合法的储备周期，而生产周期则要三到五年的时间。如果土地的面积较大，如三到五百万平方米以上，大多按法律与合同要求应在两年之内最少开工不少于三分之一的面积，则仍然会有三分之二的面积会延续二年以上，并陆续开工，这样储备的周期就会适度延长。而开工的面积到完工仍有个分批的周期，高层会在三年半左右、多层周期会短些，如果分期开工的小区则会延长到七到八年全部竣工。
如果按今年新开工面积12亿平方米计算，约8万公顷的土地（平均容积率1.5），实际对应于购置面积而未开工的面积数每年是有统计的。2008年最高约为4.6万公顷，2009年约为3.3万公顷。其中，2009年新购土地为3.2万公顷，而未开工的土地在2009年仅比当年购置量增加了一千公顷。恰恰说明不但以前年份未开工的土地已开工了，今年购置的部分土地也开工了，所谓囤地的雪藏并不存在。
有人列举了上市公司公布的土地储备数量，如保利、万科均有3000公顷以上，但什么是土地储备量呢？这个没有明确的统计标准和规定，因为这不是个专业的统计数据，理论上应为已购置但未完工的土地，即扣除已竣工所用的土地之外的土地，包括尚未开工和正在建设中的土地。当然也有人会理解为全部是已购买但尚未开工的土地。其实，只要没有竣工结算的工程和土地都从财务上计算为存量，也就是储备，因此应包含已开工建设的土地，否则就变成了统计与财务的两层皮而无法统一了。
存货作为储备中有开工的土地和未开工的土地，因此对于一个年开复工起过1500万平方米的公司而言，3000多万平方米的土地储备也许只有一年的余量。一个正常生产周期中的存量，既不是囤地也不是违法违规的延误。
土地供给严重不足是个自土地实行招拍挂制度以来就突显的问题。恰恰是坚决不肯承认这种土地供给的严重不足的错误在导致房价的上涨。至今仍有无数的政府机构和媒体在为供不应求寻找各种借口和理由，试图用各种错误的统计与计算方式来证明开发商手中仍存有大量的土地，并坚持把房价上涨的脏水倒在市场经营主体开发商的头上。但这种转移视线和罪名的方式真的有助于缓解市场的供求关系吗？如果市场中的供给充足，政府又为什么要实行限购的措施呢？这岂不是此地无银三百两的不打自招吗？
全国平均的城镇建成区的容积率不到1，是因为大多数人忽略了道路、绿地所占用的各种面积，包括老城区中未改造的大量低密度建筑。北京最新供给的土地（正在招拍挂的土地）中也有许多的容积率在1.5之下，但却有些人将土地储备的容积率按全国平均为3计算，这岂不是让全国所有的城镇都拔起几十层的高楼吗？而占总数最大的三、四线城市中又有多少这种高容积率的成片楼群呢？这种夸大的计算方式无非还是想证明开发商的囤地，而实际又是在扣一顶“莫须有”的帽子。
我不得不再一次贴出下面这张土地按月供给的增长变化图，让更多的人可以清楚的知道土地供给短缺现象的严重，以及自8.31大限之后，行政命令和土地垄断造成的恶果。正是这种土地供给的严重不足才出现了大量的天价土地，并在推高了地价的同时推高了房价，最终导致了今天政府不得不用非市场化的行政命令和限制市场自由交易的办法来控制购买。从而严重的扭曲了市场、扭曲了居民生活质量改善的愿望、扭曲了中国经济，不得不忍受通胀的压力。
编辑：momy
